相続財産の評価方法

 

相続財産を評価することは、遺産分割協議を行う際や相続税額を計算する時等だけではなく、生前贈与等の相続対策を行う際にも必要なことです。そのため、それぞれの相続財産の評価方法を把握し、正しく評価することが必要です。

 

原則として、相続財産の評価額は相続開始日(亡くなった日)の時価で行われますが、不動産等の相続財産は独自の方法で計算するため、専門的な知識や経験が必要になる場合が多いです。

 

その中でも、一般的に土地の評価が難しいといわれています。土地の評価については、税理士等の専門家に相談することをおすすめします。

 

相続財産の具体的な算出方法は、国税庁の「財産評価基本通達」に定められています。

 

土地の評価方法

土地は、「路線価方式」と「倍率方式」のどちらかを使い評価します。

 

「路線価方式」とは、商業地や住宅地等の市街地に使われ、道路ごとに定めた価格をその道路沿いの土地の評価額の基準とするものです。

 

「倍率方式」とは、郊外や農地等の土地に使われ、その土地の固定資産税評価額に地域ごとの倍率をかけて計算します。

 

路線価や倍率は毎年定められ、年度ごとに公表されます。

 

路線価方式の計算方法

路線価 × 地積(土地の面積) × 各種補正率 = 評価額

  • 「路線価」とは、その道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格のことで、路線価図に千円単位で表示されています。
  • 「地積」は、死亡日の実際の地積を使います。一般的には、固定資産評価証明書の課税地積を使用します。
  • 「補正率」とは、土地はそれぞれ形状や接している道路の状況等によって異なるため、それを補正するために定められたもので、この補正率を使って路線価を調整します。
倍率方式の計算方法

固定資産税評価額 × 倍率 = 評価額

 

国税庁のホームページに路線価図や評価倍率表が掲載されています。

国税庁 路線価図・評価倍率表

 

宅地の評価方法

宅地は、路線価方式または倍率方式のどちらかで評価します。市街地にある宅地は路線価方式、市街地から離れた郊外にある宅地は倍率方式で評価することが一般的です。

 

借地権の評価方法

自用地評価額 × 借地権割合 = 評価額

  • 「借地権」とは、建物を建てるために宅地を借り、地代を支払っていた場合に、その宅地を使用する権利のことをいいます。
  • 「自用地」とは、所有者が自分のために使用している土地のことです。
  • 「借地権割合」は、路線価方式であれば路線価図にAからGのアルファベットで7段階の表示があります。また、倍率方式であれば倍率表にその割合が数字で表示されています。

 

貸宅地の評価方法

自用地評価額 × ( 1 - 借地権割合 ) = 評価額

「貸宅地」とは、借地権の目的となっている宅地のことをいいます。

貸宅地は、宅地の所有者にとっては宅地の使用や処分が制限されるため、その分土地の評価は下がります。

 

貸家建付地の評価方法

戸建て貸家の敷地

自用地評価額 × ( 1 - 借地権割合 × 借家権割合 ) = 評価額

  • 「貸家建付地」とは、宅地の所有者が賃貸アパート等を建設し、それを人に貸して家賃を受け取っていた場合、その敷地のことをいいます。
  • 「借家権」とは、借主がその建物に継続して住むことができる権利のことをいいます。借家権割合は、一律30%です。

 

賃貸マンション・賃貸アパートの敷地

自用地評価額 × ( 1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 ) = 評価額

 

賃貸割合とは、その賃貸マンションや賃貸アパートにどれだけの住人が住んでいるかを示す割合のことをいいます。満室であれば100%、誰も住んでいない場合は0%になります。

 

他人に貸しているため、所有者はその宅地を自由に利用することはできません。そのため、土地の評価は下がります。

 

小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」とは、残された遺族のために、遺族の暮らしに必要な土地に対する相続税の負担を少なくするための制度です。

 

一定の要件を満たした場合には、被相続人の居住用または事業用だった土地の評価額を80%または50%と大幅に減額することができます。

 

宅地の区分と面積の上限・減額割合について

対象になる宅地の区分 面積の上限 減額割合
特定居住用宅地等 330㎡ 80%
特定事業用宅地等 400㎡ 80%
特定同族会社事業用宅地等
貸付事業用宅地等 200㎡ 50%
特定居住用宅地等

被相続人の自宅の敷地のうち、330㎡まで80%減額できます。

 

特定事業用宅地等

被相続人が貸付事業用以外の商売に使用していた店舗や工場等の敷地のうち、400㎡まで80%減額できます。

 

貸付事業用宅地等

被相続人が賃貸マンションや貸駐車場の敷地等、有償で貸していた土地のうち、200㎡まで50%減額できます。

 

特例を受けるための相続人の要件(自宅用の土地)

 

配偶者

配偶者の要件は特にありません。要件なしに特例を受けることができます。

 

同居している親族

相続開始から相続税の申告期限(亡くなった日の翌日から10か月以内)まで、その自宅に引き続き居住し、その宅地等を所有していることが要件です。

 

別居している親族
  1. 被相続人に配偶者または同居親族がいない。
  2. 被相続人の親族である。
  3. 相続開始前3年以内に日本国内にある自分または自分の配偶者の持ち家に住んだことがない。
  4. 相続開始から相続税の申告期限まで、その宅地等を所有している。

 

以上4つの要件の全てを満たす必要があります。

 

「親族」とは、配偶者、六親等内の血族、三親等内の姻族のことをいいます。

税制改正情報

① 相続開始前3年以内に、その者の三親等内の親族またはその者と特別な関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者。
② 相続開始時において居住していた家屋を過去に所有していたことがある者。

 

①、②のどちらかに該当した場合は、特例の適用を受けることはできません。

改正により上記2つの項目が追加されたことによって、別居親族の要件がさらに厳しくなりました。これは別居親族の場合、相続開始3年前から他人の賃貸物件に住んでいる親族しか特例の適用を受けることができなくなるということを意味します。

 

この改正は、平成30年4月1日以降の相続より開始されますが、経過措置があり平成30年3月31日までに旧要件を満たしていれば、平成32年3月31日までに開始した相続については、特例の適用を受けることができます。

 

特例を受けるための相続人の要件(事業用の土地)

申告期限までその土地を持ち続け、事業を継続して営んでいることが要件です。

 

注意事項として、「小規模宅地等の特例」は相続税の申告書を提出しなければ適用を受けることはできません。また、この他にもケースによっては適用を受けられない場合もあるため、ご不明な点がございましたら税理士等の専門家に相談することをおすすめします。

 

建物の評価方法

建物には、自宅や事務所、店舗等様々な種類がありますが、全て固定資産税評価額を基準に計算します。

 

自用家屋の評価方法

固定資産税評価額 = 評価額

 

自用家屋とは、被相続人の自宅や人に無償で使用させていた家屋、空き家等をいいます。自用家屋は、固定資産税評価額そのものが相続税評価額となります。

 

戸建て貸家の評価方法

固定資産税評価額 × ( 1 - 借家権割合 ) = 評価額

 

戸建ての家屋やマンションの1室を人に貸し家賃を受け取っていた場合の評価方法です。

 

借家権とは、借主が家屋に住む権利のことをいいます。借家権割合は、現在30%のため戸建て貸家の評価額は、固定資産税評価額の70%になります。

 

家屋を人に貸している場合、所有者が自由に利用することはできないため、その分家屋の評価は下がります。

 

賃貸マンション・賃貸アパートの評価方法

固定資産税評価額 × ( 1 - 借家権割合 × 賃貸割合 ) = 評価額

 

賃貸マンションや賃貸アパートの1棟全体を人に貸し、家賃を受け取っていた場合の評価方法です。

 

有価証券の評価方法

株式の評価方法は、上場株式と上場株式以外の株式(非上場株式)とでは異なります。特に、非上場株式の評価額の算出は、株主の地位や会社の規模等により異なるためその評価方法は複雑です。非上場株式の評価については、税理士等の専門家にお任せすることをおすすめします。

 

上場株式の評価方法

上場株式の評価額は、以下1から4の4種類の株価から最も低い額を選択することができます。

  1. 相続開始日の最終価格
  2. 相続開始日を含む月の最終価格の平均額
  3. 相続開始日の前月の最終価格の平均額
  4. 相続開始日の前々月の最終価格の平均額

 

気配相場等のある株式

登録銘柄や店頭管理銘柄の場合

上場株式の評価方法に準じます。

 

公開途上にある株式の場合

株式の公開または売出しが行われる場合における公開価格で評価します。

 

非上場株式(取引相場のない株式)の評価方法

相続人が経営支配力のある株主(同族株主)の場合

「原則的評価方式」で評価します。

  • 「大会社」の場合➡類似業種批准価格方式または純資産価格方式
  • 「中会社」の場合➡類似業種批准価格方式と純資産価格方式の併用方式
  • 「小会社」の場合➡純資産価格方式または類似業種批准価格方式と純資産価格方式の併用

 

「大会社」、「中会社」、「小会社」の区分は従業員数と総資産価格(帳簿価格)、年間取引金額によります。また、業種ごとに基準値は異なります。

 

相続人が同族株主以外の少数株主の場合

「特例的評価方式」で評価します。➡配当還元方式で計算し評価します(直近2年間の配当金額をもとに評価します)。

 

生命保険の評価方法

被相続人が亡くなったことによって支払われる生命保険金はみなし相続財産となり相続税の課税対象になります。この場合、支払われた金額そのものが評価額になります。

 

(例)契約者:夫、被保険者:夫、受取人:妻 のケース
夫が亡くなり、妻が生命保険金を受け取った時にこの生命保険金は相続財産となり、支払われた金額が評価額です。

 

このケースについて、「500万円×法定相続人の数」までの金額は非課税となり相続税はかかりません。

 

一時金(一括)で受け取る場合

一時金(一括)の金額が評価額です。

一時金で受け取れる保険金を、分割で受け取る場合

分割で受け取る金額の総額が評価額となります。ただし、利息が付される場合は利息は除きます。

年金形式(定期金)で受け取る場合

有期定期金(受け取れる期間が決まっている保険金)の場合

1から3のいずれか多い金額が評価額です。

  1. 解約返戻金の金額
  2. 定期金で受け取るかわりに一時金で受け取ることができる場合は、その一時金の金額
  3. 1年あたりの給付金額の平均額×残存期間に応じた予定利率による複利年金現価率
終身定期金(亡くなるまで受け取ることができる保険金)の場合

1から3のいずれか多い金額が評価額です。

  1. 解約返戻金の金額
  2. 定期金で受け取るかわりに一時金で受け取ることができる場合は、その一時金の金額
  3. 1年あたりの給付金額の平均額×給付目的者の平均余命に応じた予定利率による複利年金現価率

 

生命保険契約に関する権利の評価方法

被相続人が被保険者ではなく生命保険金が支払われなくても、被相続人が契約者や保険料負担者になっている生命保険契約がある時には、相続税の課税対象になる可能性があります。この場合の評価額は相続開始時の解約返戻金相当額です。

 

(例)契約者:夫、被保険者:妻、受取人:子 のケース
夫が亡くなった場合、一般的に契約者を妻に変えて保険契約を継続するか解約することになります。この場合は、解約返戻金相当額が評価額になります。

 

このケースについて、死亡保険金ではないため非課税枠は使えません。