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不動産の相続登記（名義変更）の必要性
不動産（土地・建物）を所有していた方が亡くなった時には、相続手続き（名義変更＝登記）が必要になります。
不動産の相続登記には期限が定められていません。
さらに、手間や費用もかかることから、登記せずに放置してしまうケースがみられます。
相続登記をせずに、不動産の名義を被相続人のままにしておくと、もし不動産を売却したくてもできません。
また、不動産を担保にして銀行からお金を借りることもできなくなります。
そして、最も大きな問題は、相続登記を行わなければ後に遺族間でトラブルに発展する可能性があることです。
次の代で相続があった時に名義がそのままになっていると、その代の当事者の相続が複雑になってしまうことがあるからです。
相続の効力に関する見直し
これまでは、被相続人の遺言によって相続分の指定や遺産分割方法の指定がなされた場合、たとえ相続人が登記をしなかったとしても、第三者に対抗できるとされていました。
ところが、2019年7月1日以降は、法定相続分を超える部分の承継については、登記をしておかなければ第三者に対抗できないこととなっています。
遺言で法定相続分を超える不動産を取得した場合には、早めに相続登記をしておかなければいけません。
不動産の相続登記の流れ
①不動産を特定する
不動産を登記する場合は、名義を書き換える不動産を特定しなければなりません。
相続人が把握できていない不動産（例えば、私道の持分や別荘地など）が存在するケースもありますので、不動産登記事項証明書（法務局）や名寄帳（市区町村役場）などを確認し、被相続人名義の不動産を特定しておく必要があります。
②不動産の相続方法の決定
不動産を誰が相続するか、相続人全員で決めます。
遺産分割協議については、こちら↓をご覧ください。
遺産分割協議について
相続人の1人の名義にするなど遺産分割協議によって法定相続分以外の割合で引き継ぐ場合は、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書については、こちら↓をご覧ください。
遺産分割協議書とは？作成方法や注意点について解説します
遺産分割協議書を作成しておくと、後のトラブルを防ぐこともできます。
また、相続登記の際にも必要になります。
遺言が有る場合は、原則、遺言の内容に従います。
③登記申請書の作成、提出
基本的に相続人が、所有権移転登記申請書を作成して、不動産の所在地の管轄の法務局に提出します。
申請書は法務局のウェブサイトからダウンロードできます。
参考 不動産登記の申請書様式について法務局申請書の他に、
- 遺産分割協議書
- 戸籍謄本
- 住民票の写し
- 固定資産税評価証明書
などを一緒に提出します。
提出書類（必要書類）は、遺産分割協議による場合、遺言による場合、遺贈による場合などケースによって変わりますので事前にご確認下さい。
必要書類については、この記事の後半でご案内します。
④登記の完了（登記識別情報の発行）
登記が完了すると、所有者となる相続人に対して「登記識別情報」が発行されます。
登記手続きの方法について
相続登記は、「不動産の所在地を管轄する法務局」で行います。
手続き方法には、「窓口申請」、「郵送申請」、「オンライン申請」があります。
①窓口申請
「窓口申請」とは、管轄の法務局に直接行って手続きする方法です。
窓口で手続きをする場合、不備があればその場で訂正できることもあります。
念のため、印鑑（申請書に押印したもの）を持参しましょう。
申請後10日程度で登記手続きが完了します。
窓口申請のメリットは、窓口の担当者に直接質問したり相談したりできるので、安心して手続きできます。
一方デメリットは、窓口申請は平日に法務局に行かなければなりません。その分手間がかかります。
遠方の場合は、法務局に行くだけでも大変な作業になります。
②郵送申請
「郵送申請」とは、管轄の法務局に登記申請書や必要書類を郵送して手続きする方法です。
登記完了書類も郵送で取り寄せることができます。
登記書類に不備があった場合に備えて、登記申請書には申請者全員分の「捨印」を押印しておくことをおすすめします。
郵送申請のメリットは、法務局に行かなくて良いので、仕事をしている方や遠方に住んでいる方などには便利です。
デメリットは、その場で質問したり、相談したりできないことです。手続きに不安がでます。
③オンライン申請
「オンライン申請」とは、自宅にいながらパソコンなどから申請する手続き方法です。
オンライン申請は、自宅にいながら手続きができるため時間の節約ができます。
デメリットは、専用のアプリをインストールして電子証明書を取得するなどの事前準備に手間がかかります。
また、パソコンやインターネットに慣れていないと、手が止まってしまうことがあります。
参考 登記・供託オンライン申請システム登記ねっと供託ねっと登記手続きにかかる費用
登記の申請には、登録免許税がかかります。
登録免許税は「課税価格の0.4％」です。
相続登記の必要書類（添付書類）
ここでは、一般的にみられる「遺産分割協議」による場合、「遺言」による場合の2種類についてご案内します。
①遺産分割協議による場合の必要書類
遺産分割協議による一般的な相続登記の必要書類は、以下のとおりです。
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本等
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の付票
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
- 相続関係説明図
遺産分割協議書には、相続人全員の署名と捺印が必要です。
捺印は、印鑑証明書に陰影の登録がされている実印で行います。
②遺言による場合の必要書類
遺言による一般的な相続登記の必要書類は、以下のとおりです。
- 遺言書
- 被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本等
- 不動産を取得する相続人の戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
- 相続関係説明図
遺言書が公正証書遺言でない場合は、家庭裁判所による検印手続を事前にしておく必要があります。
公正証書遺言の場合は検認手続は不要です。
公正証書遺言には原本、正本、謄本があります。
相続人が所持しているのは正本か謄本ですが、相続登記にはこの正本と謄本のどちらでも使用できます。
まとめ
相続登記は手間や時間がかかります。
いざ自分でやってみようと思って始めても、仕事などが忙しくて進まなかったり、分からなくて手が止まってしまったり…なんてことがよく起こります。
その結果、何もせずそのまま放置してしまうケースがみられます。
でも、冒頭でもお伝えしたように、登記（名義変更手続き）しないでいると様々なリスクやトラブルになる可能性があります。
そのため、専門家に任せることも一つの方法です。
専門家（司法書士）に任せることで、手間や時間が節約でき正しく処理することができます。
ご不明な点がございましたら、私ども静岡相続手続きサポートセンターにお問い合わせください。
