相続財産の中に不動産がある場合、相続することによってこの不動産の名義を変更しなければなりません。
このような相続による不動産の名義変更手続きは、一般的に「相続登記」と言われています。
相続登記とは、所有権移転登記を指します。
相続登記は数多くの相続手続きの中でも、特に手間や労力が必要で相続人の負担が重い手続きなので、自分で行わず登記の専門家である司法書士に依頼するケースがよくみられます。
相続登記の手続きについて
相続登記の申請は、不動産を相続する相続人が申請人となります。
申請手続きは、相続確定後速やかに行う必要があります。
相続登記の義務化について（2024年から）。相続から3年以内に登記申請しないと過料
申請は、不動産の住所を管轄している法務局で行います。
法務局の所定の用紙である「登記申請書」に記入して、必要書類と一緒に提出します。
登記申請書については下記のリンクからご確認ください。
参考 不動産登記の申請書様式について法務局時間にゆとりがある方や不動産の数が少なく自分でできそうな方は、法務局に出向いて担当者に直接確認しながら手続きすることをおすすめします。
登記手続きの中でわからないことがあれば、その場ですぐに確認しながらすすめることができるからです。
登記申請手続きは郵送で行うこともできます。
また、インターネットによるオンライン登記申請も受け付けています。
オンライン申請を利用して相続登記を行いたい方は下記のリンクからご確認いただけます。
参考 相続の登記をオンライン申請したい方法務局ただし、全てがオンラインで完結するわけではなく、一部窓口に行くか、または一部の書類を郵送で送らなければならない手続きもあります。
相続登記に必要な書類
相続登記に必要な書類は、法定相続の場合、遺言書の場合、遺産分割協議の場合などそれぞれのケースによって異なります。
二度手間にならないように手続きを行う前に法務局に確認することをおすすめします。
それぞれのケースで必要な書類は次の表でご確認ください。
（スマートフォンの方は、下記の表↓を左右にスライドさせてご覧ください。）
| 必要書類 | 法定相続 | 遺言 | 遺産分割協議 | |
| 申請書等 | 登記申請書 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 相続関係説明図 | 戸籍謄本等の原本の還付を受ける場合は必要 | |||
| 被相続人の必要書類 | 戸籍謄本等（出生から死亡） | 〇 | 〇 | 〇 |
| 住民票（除票） | 〇 | 〇 | 〇 | |
| 相続人の必要書類 | 戸籍謄本等 | 〇（全員） | 〇（不動産の取得者のみ） | 〇（全員） |
| 住民票 | 〇（全員） | 〇（不動産の取得者のみ） | 〇（不動産の取得者のみ） | |
| その他の必要書類 | 固定資産評価証明書 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 遺言書 | 〇 | |||
| 遺産分割協議書 | 〇 | |||
| 相続人の印鑑証明書 | 〇 | |||
どのケースについても、登記の専門家である司法書士に依頼する場合は、司法書士への委任状が必要になります。
遺言書は、公正証書遺言や法務局に預けた自筆証書遺言以外は、家庭裁判所の検認が必要です。
相続登記の申請に必要な登録免許税について
不動産の登記申請を行う際にかかる税金は「登録免許税」です。
相続登記の場合は、不動産価格の0.4％となります（相続人以外への遺贈の場合は2％）。
相続登記の登録免許税の計算式
不動産の価格（課税価格） × 税率0.4％（4/1,000） ※100円未満は切り捨て
登録免許税には免税措置があります。
免税措置の詳細については、法務局の下記のページをご確認ください。
参考 相続登記の登録免許税の免税措置について法務局登録免許税の納付方法
税務署や金融機関の窓口で現金で納付する方法か、またはオンライン申請の場合はインターネットバンキングを利用することもできます。
税額が3万円以下の場合は収入印紙で納めることが可能です。
一般的に、税額が3万円以下になり収入印紙で納付するケースが多いといわれています。
共同相続登記はトラブルに発展することも
ここまでご案内したように、相続登記は遺言書があるかないか、遺産分割協議を行った場合など手続きの方法（必要書類）が異なります。
それではもし遺言書がなく、遺産分割協議がまとまらなかったらどのような手続きを行うことになるのでしょうか。
このような場合は、ひとまず法定相続人全員の名義にしておく共同相続登記を行います。
被相続人が亡くなった時点では死者が所有しているという状態です。
これでは実態とそぐわない登記であるため、できるだけ早く名義変更し所有者をはっきりさせておくのが共同相続登記です。
共同相続登記を行うと共同相続人全員が法定相続割合によって遺産である不動産を共有している状態になります。
ただし、共同相続登記には注意点があります。
共同相続人の意思が一致しなければ、不動産全体の売却や賃貸ができません。
また、共同相続人の1人が自分の持分を第三者に売却してしまった場合、その第三者が関与することになります。
最悪のケースになると、最終的に不動産全体を失うトラブルが起こることがあります。
他にも、固定資産税の納付について、法定相続割合に応じて支払わなければなりません。
そうなると住んでもいないのに税金だけ払わなければならない相続人が出る可能性もあります。
このように共同相続登記にはデメリットやリスクがありますので遺産分割協議はなるべく早く終わらせて名義人を確定させるべきです。
2024年からこの相続登記が義務化されることが決まりました。相続登記の義務化について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
相続登記の義務化について（2024年から）。相続から3年以内に登記申請しないと過料
不動産の名義変更手続き（相続登記）は登記の専門家である司法書士の業務です。
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